«В Запорожье многоквартирный дом можно полностью привести в порядок за пять лет. Без существенного удорожания тарифов», - специалисты

Для запорожцев понятие «управляющая компания» все еще очень новое. Как совладельцам ОСМД не отдать свой дом в руки нечестной конторы и научиться считать свои деньги, делится опытом директор  управляющей компании «НАШ ДОМ Запорожье» Артур Никитенко и замдиректора по техническим вопросам Мария Иващенко, которые сами прошли путь начинающих председателей ОСМД.

Артур Никитенко: - «НАШ ДОМ Запорожье» как управляющая компания появилась благодаря инициативе председателей ОСМД. Поэтому о критериях выбора я, несмотря на должность, могу судить вполне объективно.

Итак, тем,  кто создает ОСМД, мы рекомендуем посетить все известные управляющие компании. При этом в разговорах не упоминайте, с кем вы консультировались до этого,  а запросите расчеты, предложения по конкретному дому.

Также обратите внимание  на разрешительную документацию. Это правило, касается, кстати, не только управляющих компаний, но и любого подрядчика. Проверьте, имеют ли они право выполнять работы повышенной опасности, работы с электросетями, работы сантехнические, всё то, что нужно для текущего обслуживания дома.

То есть, в первую очередь, когда приходите на встречу, попросите пусть не оригиналы, но хотя бы заверенные копии этих документов. Здесь заранее дам еще один совет: когда будете заключать договор, пусть они приложат к нему заверенные копии разрешительных документов. Так вы обезопасите себя, поскольку если в доме произойдет серьезная авария, ответственность будет нести председатель ОСМД, а с договором все вопросы - к фирме, заключившей его.

Кроме того, обращаясь в управляющую компанию, сразу позаботьтесь о наличии документов со своей стороны -  технических характеристик дома, на основании которых рассчитывается тариф.  Есть определенные коэффициенты, формулы, есть степени износа конструкций, - всё это учитывается, и в итоге получается стоимость одного квадратного метра, исходя из того набора услуг, который вы желаете получать.

Если вам без этих данных скажут, что вы будете платить на 50-60 коп. за кв. м меньше, чем у других компаний, это повод задуматься, с кем же вы имеете дело.

Только когда у вас будут цифры и предложения от нескольких организаций, анализируйте их, обсуждайте на общем собрании и принимайте решение.

Артур Никитенко: - Скорее не мошенников, а собственного незнания законов. К сожалению, есть скептическое отношение к обслуживанию дома. Люди забывают элементарные требования: проведение регламентных работ, охрана труда, трудоустройство работников, обеспечение их материалами и т.д. Кажется, что председатель снял деньги со счета, купил банку краски, какие-то детали, покрасил подъезд, затянул хомут на трубе, и все живут долго и счастливо. Но такое поведение приводит к очень большим проблемам. Проверяющие органы в такой ситуации найдут много причин, чтобы оштрафовать.

ОСМД – это юридическое лицо, у которого есть правила работы. Тот же сантехник, ранее приходивший из ЖЭКа, должен работать с разрешением, пройти медицинский осмотр, аттестацию, обучение, а  ОСМД должно на себя оформить разрешение на проведение работ. В таких ситуациях становится понятно, что выгоднее работать с управляющей компанией: оформление сантехника, обеспечение его инструментами, материалами, рабочим местом - это её головная боль.

Опыт юриста мне подсказывает, что как только  закончится мораторий  на проверки, то рекой потекут все проверяющие инстанции: начиная фискальной службой и заканчивая пожарной инспекцией. И будут штрафы. За сокрытие зарплаты, «черное» рабочее место это 25% от суммы, подлежащей оплате в бюджет  согласно ст. 127 Налогового кодекса плюс 30-кратный размер минимальной заработной платы согласно ст. 265 КЗоТ.

Также нельзя слепо доверять председателям. Руководитель ОСМД должен вызывать доверие, быть авторитетным, но его тоже необходимо контролировать. Потому что некоторые рассматривают ОСМД исключительно как прибавку к пенсии, назначая себе зарплаты по пять тысяч гривен при том, что у дома нет денег на такие «вознаграждения».

Артур Никитенко: -   Либо просто получить нашу профессиональную консультацию и действовать так, как требует закон. Либо пользоваться нашими услугами для, как вы выразились, специфических работ.

Мария Иващенко: - Например, есть дом, которому мы предоставляем услуги только по техобслуживанию внутридомовых сетей. То есть наша задача совместно с «Теплосетью» сделать так, чтобы в каждую квартиру с началом отопительного сезона поступало тепло. Готовясь к зимнему периоду, проводим проверку запорной арматуры, если в какой-то квартире  холодно, по первому сигналу мы разбираемся, перезапускаем стояк, в случае аварии – оперативно её устраняем. Естественно, мы же отчитываемся перед «Теплосетью»  о готовности к подаче теплоносителя.

То же самое касается урегулирования вопросов с «Водоканалом». Также мы заключаем договора на электроснабжение и несем ответственность за работу электроустановок. У нас есть служба главного энергетика, которая отвечает за работу щитовых, за подачу электричества в каждую квартиру.

Мария Иващенко: - Во-первых, есть разница в отношении к обычному дому и к дому ОСМД. Во-вторых, есть разница, когда общаются специалисты и, скажем так, любители. В те же «Теплосеть», «Облэнерго», если в каком-то доме возникают проблемы, мы направляем человека, который может разговаривать на одном с ними техническом языке. Его невозможно обмануть, он никогда не уйдет на эмоциях, не добившись результата.

Артур Никитенко: - Надо отметить, что у ОСМД с монополистами могут возникнуть проблемы еще на этапе заключения договоров. Например,  монополисты любят прописать в них предоплату. Так «Облэнерго» ссылается на  указ президента за 2014 год.  Тогда действовал специальный режим в энергетике нашей страны, который давно закончился, но все равно стараются при заключении договора этот режим выдать за якобы постоянный.

Если такой пункт «проскользнет» в договоре, то дому надо заплатить за месяц не 2 тыс. грн., а 4 тыс. А откуда их взять? Благодаря юридической экспертизе, таких сюрпризов для ОСМД, с которыми мы работаем, нет.

Мария Иващенко: -  Да, есть люди, которые думают, что если создать ОСМД, то уже через месяц у них будет не дом, а сказка.

Артур Никитенко: - Нужно понимать,  что управляющая компания осуществляет, прежде всего, текущее обслуживание дома. Конечно, мы предлагаем план развития, пункты которого касаются модернизации сетей, освещения, ремонта, козырьков, цоколей, благоустройства придомовой территории.

Но люди считают, что управляющая компания должна прокредитовать дом и выполнить этот план за месяц. По их мнению,  все (!) деньги, которые  они собирают, достаются управляющей компании. Хотя на самом деле деньги приходят на счет ОСМД, а оттуда часть уходит нам за текущее обслуживание, а часть накапливается в резерве и т.д.

Скажу откровенно. Средний период, когда люди могут уже что-то новое, существенное увидеть в доме, - это где-то полгода.

Мария Иващенко:  …Потому, что в первую очередь надо навести порядок в доме после КП «Основание». Как правило, в ужасном состоянии запорная арматура, отсутствуют меры защиты тепловых счетчиков, надо заключать договора с «Водоканалом», концерном «ГТС» и т.д.

Поэтому первые два-три месяца – это период обновления документации, заключения договоров, а уже на четвертый-шестой месяц в доме начинаются изменения. Нельзя сделать за один-два месяца то, что  не делалось лет пятнадцать-двадцать. Это нонсенс.

И тоже подчеркну, что именно ОСМД накапливает деньги и выбирает из предложенных нами вариантов, куда потратить их в первую очередь.  Чаще всего, это лифты. Мы уже сталкивались с определенным «вредительством» предшественников, когда с их уходом пропадали важные детали.

Артур Никитенко: - Мы приверженцы того, что, в первую очередь, надо не стены в подъезде красить, хотя это заметно и эффектно, а менять сети, которые давно морально и технически устарели. Потому что никто не застрахован, что через неделю после побелки лестничной клетки она не станет черной из-за замыкания старой проводки или не поплывет из-за прорвавшей канализации.

За пять лет можно дом полностью привести в порядок – это без существенного удорожания тарифов.

Тем, кто скажет, что это долго, советую посчитать, сколько было отдано за 20 лет ЖЭКам, ПРЭЖО, КП «Основанию», и сравнить эту сумму с тем, как выглядят их дома.

Артур Никитенко: - Как я уже говорил, все зависит от размера платы, который установят для себя жители. Есть какие-то минимальные, необходимые затраты на текущее содержание (управление) домом, а есть суммы, которые они готовы отдавать сверх этого на консьержа, на ремонты и т.д.

Если говорить о тарифе на обслуживание дома, то у нас расценки ниже, чем у того же КП «Основание». Но у домов ОСМД, которые хотят большего, они выше. Но если сравнивать с теми тарифами, которые сейчас разрабатываются для коммунальных предприятий, в любом случае ОСМД будут платить меньше, чем дома, которыми управляет город.

И не забывайте, что эти деньги будут использоваться  эффективнее.

Артур Никитенко:  - Наверное, мой. Потому что это был первый опыт, потому что удалось определенную часть жильцов, которая были категорически против всего, склонить к тому, что ОСМД -  это все-таки лучше.

Главное, что у людей появилась -  вера. Потому что если веры нет – никакого порядка не будет. В моем доме из 30 должников, которые были на момент создания ОСМД, сейчас не платит только пять. Люди поверили, что есть смысл вкладывать деньги, они видят: есть, за что платить.

Мария Иващенко:  - В моем маленьком 14-квартирном доме было восемь должников. Сейчас ни одного. Платят все. А из соседних домах приходят «разбираться», как же нам удается так мало платить за тепло, почему у нас нет таких проблем, как у них, хотя дом старый. Просто мы переживаем за наш дом, хотим его сохранить, ведь для нас, как и для многих других, квартира – это, в принципе, единственный капитал.

Артур Никитенко:  - Мне бы в свою очередь хотелось поблагодарить членов общественной организации «Виктория», которую возглавляет Людмила Шанц. Они очень помогали советами, делились опытом, когда мы только начинали. По сути, наша управляющая компания – это детище всех ОСМД: каждый делает свой вклад, чтобы улучшить качество предоставляемых услуг и привнести что-то новое.