Законодательные трещины в запорожских подвалах

Тема подвалов в Запорожье уже многие годы на слуху. Сперва жители домов пытались их безуспешно приватизировать. Потом – боролись с арендаторами, которые в стремлении сделать ремонт не гнушались тем, что сносили несущие стены, разрушали фундамент дома или наносили повреждения проложенным в подвальных помещениях коммуникациям.

Пик скандалов пришелся на то время, когда дома, где были таким образом сделаны ремонты, начали давать усадку, трескаться и становиться аварийными объектами. 

Печальным примером этой стадии может служить дом №17 по ул. Сталеваров. Еще в начале 2000-х подвальные помещения этого дома взяли в аренду. Кстати, именно с подвалом в этом доме связана фамилия депутата горсовета Григория Маловичко, которого в городе называют «Кротом» и расхитителем коммунальной собственности. После реконструкции, в ходе которой арендаторы подвалов просто снесли часть фундамента дома, – по стенам пошли трещины. Жильцы рассказывали о том, как по ночам они боялись спать ложиться, т.к. здание скрипело, и никто не знал, проснется утром в целом доме или под грудой развалин. Если вообще проснется.  

Кстати, после череды скандалов, когда жители разрушающихся домов обращались в соответствующие инстанции  с требованием выгнать арендаторов, Запорожский городской совет  все-таки создал временную комиссию по изучению «подвального вопроса», в которую вошли 7 депутатов. В итоге, с 6 арендаторами (по адресам: ул. Сталеваров 17 и 25, а также пр. Ленина 22) договора были расторгнуты.  

А в  конце 2007 года депутаты на сессии даже приняли решение о том, чтобы потенциальные арендаторы не только согласовывали с жильцами возможные переделки и реконструкции, но и в принципе о необходимости ставить жителей дома в известность об аренде или выкупе подвала.

Третья фаза скандалов, но тихих и каких-то блеклых, пошла сейчас. Арендаторы стали владельцами подвалов, перепродали их другим предпринимателям, которые приступили к своим ремонтам и отделочным работам, из-за чего, к примеру, весь дом может совершенно неожиданно остаться на весь день без воды, газа или электричества, в зависимости от того, каким видом работ занимаются ремонтники на данный момент. Причем, контролирующие инстанции на такое самоуправство попросту закрывают глаза. К примеру, жители дома №13 по ул. Героев Сталинграда в беседе пожаловались на арендаторов подвала, мол, делают ремонт, раньше хотя бы объявления вешали о предстоящих отключениях, а недавно без предупреждения на целый субботний день отключили водоснабжение. И никому никакого дела. 

 

Все подвалы, имеющиеся в городе, можно разделить на 2 категории. Есть подвалы, принадлежащие предприятиям, заводам (в центральной части города целые кварталы строились «Запорожсталью», «Коксохимзаводом» для своих рабочих). А есть коммунальная собственность, вот с ней-то, зачастую, и связаны все скандалы. 

Если с первой категорией все понятно: любые действия с подвалом производятся только с согласия руководства предприятия, то в коммунальной собственности хозяев много (вся городская громада), а значит – их нет вообще. Как оказалось, там даже нарушать ничего не надо, никаких махинаций производить, весь механизм прописан законом, и он – далеко не в пользу жителей дома. 

Выводятся подвальные помещения из коммунальной собственности достаточно простым способом, повторюсь, без нарушения законодательства. Фирма берет в аренду подвал и подает заявку на выкуп помещения. Право на выкуп прописано в типовом договоре на аренду, который подписывается между арендодателем (то есть, городом) и арендатором (фирмой). 

Конечно, город может отказать в выкупе, и вообще расторгнуть договор аренды. Но, в этом случае, согласно все тому же законодательству, арендодатель обязан компенсировать все неотъемлемые улучшения, которые арендатор понес с его согласия. То есть, взяв в аренду подвал (а все знают, в каком состоянии подвалы в нашем городе, в которых стоит затхлая вода из потекших коммуникаций, горы мусора, да и, зачастую, подвалы становятся пристанищем для бомжей или наркоманов), предприниматель хочет привести его в порядок. Он пишет письмо на исполком горсовета с просьбой разрешить проведение неотъемлемых улучшений, в связи с тем, что использование без ремонта невозможно. Конечно же, ему разрешают. 

По истечении срока аренды направляют письмо с просьбой о выкупе подвала, с упоминанием о стоимости неотъемлемых улучшений. По закону, горсовет может не отдавать подвал, а возместить эти затраты, однако за все время независимости Украины в бюджет деньги на это не поступали. 

Выкуп происходит на основании конкурса, в котором могут принимать участие все желающие. Однако, во-первых, обязанность компенсировать неотъемлемые улучшения перейдет «по наследству» к победителю конкурса. Во-вторых, законом прописано приоритетное право выкупа для того, чьи затраты на неотъемлемые улучшения составили 25% и более от стоимости имущества. Дальше на сцену выходят «правильные» оценщики и строительная фирма. Вот и все. Как говорится: ловкость рук и никакого мошенничества. 
 

Что же делать жителям тех домов, где подвалы еще не ушли в чужие руки? Как считает глава адвокатского бюро “ЮРЛЮКССЕРВИС” Сергей Лышенко, выход один – создание пресловутых ОСМД.

«По закону к ОСМД переходит право собственности на все нежилые помещения и всю нежилую территорию дома: подвалы, чердаки, лестничные клетки и т.д. То есть, ОСМД принимает на баланс весь дом, полностью.

Правда, если жильцы дома решили создать ОСМД, а в подвале уже есть арендатор – начинаются трудности. С одной стороны, идет автоматическое расторжение договора аренды. Однако, на практике, это решается через суд. И, зачастую, суд становится на сторону арендаторов. 

Но, в любом случае, когда у дома появляется хозяин – злостных нарушителей можно выгнать. Начиная с того, что ОСМД имеет право изменять арендную ставку, заканчивая тем, что можно запретить проводить дополнительные неотъемлемые улучшения. За несколько лет любой ремонт пообтрепется, и сумма компенсации (которую должны выплатить арендатору, понесшему затраты на ремонт) будет стремиться к нулю», - комментирует С.Лышенко.  

Вот и выходит, что и еще одна проблема упирается в создание ОСМД. Помимо качественных коммунальных услуг и адекватных тарифов, еще и целостность дома зависит от создания или не создания этого объединения. Однако, зачастую, именно жители домов, трещащих по швам из-за недобросовестных владельцев подвалов, и выступают категорически против создания ОСМД. Мол, отдадут нам разваливающийся дом, а у нас денег не хватит, чтобы его отремонтировать. При этом, городские власти говорят обратное: не будем ремонтировать дома, где жильцы не создадут ОСМД. 

В итоге, пока горожане и власть друг друга не услышат и не поймут – ничего не изменится. А сколько еще желающих успеют на этом подзаработать – не известно. Но желающих обогатиться на «подземельях» Запорожья сыщется немало.