Наш дом: пошаговая инструкция создания ОСМД
Запорожцам предстоит непростой путь реформирования жилищно-коммунального хозяйства. До 1 июля необходимо определить форму управления многоквартирных домов: ОСМД (объединение совладельцев многоквартирного дома) или управитель. Если это не сделают жильцы, власть назначит управителя по конкурсу без учета их мнения. Эксперты советуют не надеяться на кого-то со стороны, а начать все-таки самим управлять своим домом.
Мы продолжаем разговор с руководителем ресурсного центра «Наш дом Запорожье» Ильмирой Рахимовой о том, что же такое ОСМД, управляющие компании и как правильно создавать эффективные объединения совладельцев.
Первую часть интервью вы можете прочитать здесь.
- Ильмира Назимовна, насколько сложно создать ОСМД?
- Основное препятствие – это менталитет. Первое время, когда практически не было информации о реформе ЖКХ, жильцы, которым рассказывали об ОСМД, реагировали, как на аферу. Некоторые считали, что это только в Запорожье проводится, а то, что это закон, принятый парламентом, не понимали.
- Могли бы вы, исходя из собственного опыта, рассказать, какие этапы включает процесс создания ОСМД. Сколько на это уходит времени и сил?
- Создание ОСМД включает в себя несколько этапов. Первый этап – в доме должна появиться инициативная группа, которая поможет собрать информацию, разъяснить жителям, что это такое.
Мы советуем проводить сначала организационное собрание. В некоторых домах, скажу откровенно, нас встречают несколько враждебно: кто вы, что вы, зачем вы нам нужны, вас не звали. На этом собрании сразу надо говорить, что оно ни к чему никого не обязывает. Сначала все, как говорится, расставляют точки над «і». На организационном собрании всегда формируется инициативная группа. Исходя из опыта, стоит делегировать по одному человеку от подъезда.
Дальнейшее зависит уже от инициативной группы, от того, насколько активно она прикладывает усилия. Скажу откровенно, на этом этапе мы пытались помогать. Но опять же опыт показывает: чтобы ОСМД было эффективным, в эту работу должны включиться жильцы. Если кто-то будет за них эту работу делать, то ситуация в доме не изменится.
Инициативная группа должна собрать информацию по собственникам: сделать запрос в регистрационную службу, попутно пообщавшись с жильцами.
Подчеркну, что ОСМД – это объединение совладельцев (!) жилых и нежилых помещений. В большом количестве многоквартирных домов есть офисные помещения, магазины. Поэтому мы всегда настаиваем, что жильцы должны проинформировать и пригласить их владельцев на это собрание, потому что они также являются полноправными совладельцами в многоквартирном жилом доме и имеют право активно участвовать в его жизни, голосовать на собраниях ОСМД
Кроме того, право голоса имеют не все зарегистрированные в отдельной квартире, а только владельцы или совладельцы. Если у человека две-три квартиры в одном доме, то его голос равен общей площади всех принадлежащих ему квартир и нежилых помещений.
Потом инициативная группа определяет, когда будет проводиться уже учредительное собрание, на котором будет решаться вопрос создания ОСМД, принятия устава, избрание членов правления ОСМД.
За 14 дней они должны каждому собственнику выдать под роспись уведомление, в котором указаны время, дата проведения учредительного собрания и повестка дня. Повестка дня кроме вопроса выборов председателя и секретаря собрания включает следующие пункты:
- создание ОСМД,
- его наименование,
- принятие устава,
- определение человека, которому они доверяют пойти зарегистрировать свое ОСМД,
- выборы членов правления.
Никакие другие вопросы на этом собрании не рассматриваются. О них можно поговорить, их можно просто обсудить.
Сколько займет это времени, зависит от работы инициативной группы. С момента проведения организационного собрания до учредительного собрания можно уложиться в три недели.
Надо очень серьезно относиться к уведомлению жильцов и отводить на этот процесс достаточно времени. Сейчас обстановка обостренная: кто-то хочет создавать ОСМД, кто-то категорически против. Иногда находится человек, который тоже хочет стать председателем. Он может заявить, что его не предупредили, поздно принесли уведомление, и ОСМД оказывается в интересной ситуации.
В течение оставшихся двух недель инициативная группа изучает закон, устав, обговаривает с жителями, какие пункты в уставе хочется изменить. По поводу устава отмечу, что предложенный с ноября проект устава включает наработки за много лет. Жильцам сразу трудно принять решение, какие изменения они хотят внести. Поэтому мы советуем, поработать полгода – год, после чего принимать решение об изменениях устава уже осознано.
- Есть ли какие-то возможности создать ОСМД, когда есть желание, но нет времени, опыта, нет человека, который готов каждый день заниматься коммунальными вопросами?
- Сразу оговорю: КП «Основание» не будет сразу заключать договора с ОСМД, которое в этом случае существует чуть ли не просто как общественная организация. Понятно, что жители не захотят платить на два счета: и «Основанию», и собственно ОСМД. Пока дом ОСМД находится в хозяйственном ведении «Основания», жильцам будут выставляться счета коммунальным предприятием. Так что особых изменений никто не почувствует. Чтобы изменения были, необходимо приступить к следующему этапу.
После регистрации ОСМД, где-то через две недели, можно провести уже общее собрание, на котором и принимается решение: работать с управляющей компанией, нанять только управителя, который все будет организовывать вместо председателя, либо самостоятельно обслуживать дом. К этому собранию правление, инициативные жильцы могут подготовить информацию о том, у кого какие условия работы и предложения, и сколько это будет стоить.
Обязательно на собрание приглашают представителей управляющей компании, с которой в перспективе могут начать работать. И на этом собрании решается вопрос – определение формы обслуживания дома. Если решение принимается в пользу управляющей компании, то необходимо доверить председателю право подписать договор с управляющей компанией. При этом в протоколе собрания указывается сумма, на которую они договариваются. То есть это решается на собрании совладельцев, а не где-то кулуарно.
Только на основании этих документов управляющая компания может заключить договор с ОСМД. Управляющая компания не заключает договор с каждым жильцом. Он заключается между двумя юридическими лицами: если жильцы хотят, то могут взять копию договора.
- А если кто-то выступал против ОСМД, как его обязать платить?
- Все подчиняются большинству. С КП «Основание» также нет индивидуальных договоров, но все платят.
И снова обращу внимание на то, что в ОСМД жильцы платят не управляющей компании, а на счет ОСМД. Поэтому если дом будет экономить на электроэнергии, на банковских услугах, все будет оставаться у жителей, которые распоряжаются этим ресурсом, а не управляющая компания.
Если дом решит поставить окна, сделать косметический ремонт в подъезде и условия управляющей компании не будут устраивать по цене, то никто не помешает жильцам найти подрядчика с приемлемыми условиями или организовать субботник. При этом юрист управляющей компании поможет адекватно оценить договор с другим подрядчиком.
- Спасибо большое за разъяснения!
В следующем материале мы расскажем о самых распространенных страхах, связанных с ОСМД и управляющими компаниями, а также о том, как выставляют квартплату жителям ОСМД.
