Белый рынок земли: реальность и ожидания
Власти обещают отменить мораторий на куплю-продажи аграрных земель уже в 2019 году. Каким должен быть этот рынок и что может подсказать опыт развитых стран?
Во время недавних парламентских выборов только две политические силы в своих программах собирались сохранить мораторий на продажу земли. Ни одна из них не получила большинства. Время открывать рынок наступил, и теперь дело за деталями.
Накануне президент Владимир Зеленский распорядился, чтобы правительство подготовило, а парламент принял до 1 декабря законопроект о рынке земель сельскохозяйственного назначения и отменил мораторий на продажу земли.
Опасений хватает, именно поэтому продажа земли станет предметом широкого обсуждения во время подготовки и принятия соответствующего законопроекта. Так или иначе, эта реформа станет серьезным вызовом.
Какой же она будет?
15 лет моратория
С 2000 года Верховная Рада продолжала мораторий на продажу земли семь раз.
В его рамках владельцы могут только сдавать землю в аренду и переоформлять на наследников, поэтому 6900000 пайщиков не могут свободно распоряжаться своей землей. 23% владельцев, 1600000, старше 70 лет. За время действия моратория 1 млн пайщиков умерли, так и не получив возможность воспользоваться своим имуществом.
Мораторий обходят различными способами: изменяют целевое назначение земли для продажи, продают корпоративные права предприятий, которые заключали договоры аренды, оформляют договор аренды на 50 лет и старше, создают фиктивный долг у человека, чтобы через суд конфисковать пай.
По подсчетам ЕБРР, закрытый рынок земли снижает ВВП государства на 56 млрд грн. Отсутствие рынка поддерживает и без того коррумпированное положение в секторе. Делать эту отрасль более прозрачной помогают современные технологии.
Так, в рамках программы Всемирного банка и ЕС, Институт космических исследований ННАНУ-ГКАУ и EOS Crop Monitoring с помощью спутниковых данных в 2018 году обнаружили дополнительные 20% незарегистрированных посевов озимого рапса.
По словам советника первого вице-премьера по вопросам цифровой экономики Елены Минич, в Украине пока только 30% аграрных компаний активно внедряют цифровые технологии, то есть диджитализация находится на начальном этапе.
Основатель платформы по сбору и анализу спутниковых данных EOS DA Макс Поляков соглашается, что технологические инновации в украинском аграрном секторе помогут отечественным игрокам рынка рационально использовать земельный потенциал и оптимизировать расходы.
"Благодаря интеллектуальным системам мировые лидеры агробизнеса уменьшают свои расходы вдвое. Данные, которые собираются со спутников, помогают отслеживать климатические изменения, урожайность, выявлять и измерять проблемные участки, подверженные эрозии, чтобы избежать финансовых потерь", - говорит Поляков.
Ожидается, что именно современный AgTech и открытые базы данных сделают невозможным ценовую спекуляцию на будущем рынке земли.
Рынок земли может быть полностью нерегулируемому. В мире существует несколько моделей его функционирования с разным уровнем вмешательства государственных органов.
Германия
61% участников рынка обрабатывает поля размером 5-50 га, треть оперирует большими территориями. По своему типу 71% предприятий - семейные фермы.
Общие положения закона об аренде и продаже земли в Германии основываются на том, что рынок должен способствовать государственным планам по развитию инфраструктуры. Преференции по государственной формы владения над приватноюнемае.
При покупке земли в определенных округах действуют ограничения на максимальное приобретение площадей: от 0,15 га до 2 га. При превышении этих норм необходимо получать разрешение в органах власти. Отказ в предоставлении разрешения может быть обжаловано в суде.
В случае заключения договора купли участка не фермером местная аграрная община имеет право заменить покупателя и приобрести эту землю в рамках закона об улучшении аграрной структуры. Кроме того, в Германии нельзя передать землю формально через продажу дома, на котором она стоит.
В Германии реализованы механизмы поддержания прозрачности рынка благодаря независимым комиссиям экспертов по оценке земли. Одной из их функций является ведение баз данных о суммах сделок продажи участков. На их основе формируются ключевые факторы ценообразования. Это исключает возможность спекуляций относительно стоимости земель.
Франция
Во Франции 59% фермеров обрабатывают поля размером менее 50 га. Любые физические и юридические лица и органы местного самоуправления имеют право собственности на землю. Впрочем, рынок регулирует общество SAFER-сообщества по управлению землями и развития аграрного сектора, которая насчитывает 29 региональных отделений по всей стране.
Деятельность общества регулирует Министерство аграрной политики.
Оно имеет такие рычаги влияния на сектор: преференции при приобретении земель, освобождение от налога земельных транзакций с участием SAFER, что делает покупку и продажу у него земли выгодным, судебный иск в случае занижения цены на выставленную владельцем сельскохозяйственный участок по уровню рыночных цен.
Также SAFER имеет право приобрести участок, если ее покупают не фермер или иностранец и при этом является покупатель-фермер или покупатель-гражданин, или же когда землю пытаются приобрести со спекулятивной целью.
Законодательство Франции устанавливает девятилетний минимальный срок аренды аграрных земель. SAFER может арендовать фермерские хозяйства до шести лет, сельхозугодья - до 12 лет. Также законы Франции запрещают продавать иностранцам виноградники - они считаются национальным богатством.
Таким образом, большинство земель получает сообщество SAFER и впоследствии перепродает их покупателям для развития сельского хозяйства страны.
В Нидерландах из-за высокой цены на землю количество малых фермеров постоянно сокращается. 16% владельцев обрабатывают 30-50 га и занимают 24% территории, 13% -50-100 га, 32% земель, 18% - более 100 га, 3% земель.
Государство вмешивается в рынок земли минимальным образом. Любое физическое или юридическое лицо договаривается с продавцом участка о покупке или аренде. Это может быть и гражданин страны, и иностранец.
Минимальный срок аренды-шесть лет. Общий налог на продажу земли, который должен заплатить покупатель, и от которого он освобождается, если продолжает использовать землю по назначению в течение десяти лет - 6%. Предыдущим арендаторам предпочитают при продолжении наем земли.
В этой свободной правовой ситуации рынок земли Нидерландов не стал олицетворением страшилок на тему мировой глобализации. Его заполонили иностранцы и не поглотили крупные аграрные компании.
Открыта возможность покупки земель стимулирует спрос, превалирует над предложением и приводит к росту стоимости угодий. Сейчас они самые дорогие в Европе -35 тыс евро за гектар. С одной стороны, доступность земли снижается для самих владельцев, с другой -это удерживает рынок от спекулятивной скупки земли.
Польша
В Польше 92% владельцев земли - малые фермы. Они имеют до 20 га и занимают 52% территории. Средний сегмент, 20-100 га - 7% и 27% земли. Холдингов, насчитывающих 100 га и более, - всего 1%, в их собственности находится 22% территории.
Семейные хозяйства доминируют в сельском хозяйстве страны. Этим статусом наделено имущество, общая площадь которого не превышает 300 га. Владелец такой фермы должен соответствовать определенным критериям: иметь среднее или высшее образование и пятилетний опыт работы в сельском хозяйстве. Рынок регулируют такие нормы.
Максимальный размер угодья для физического лица - 300 га, для юридического лица - 500 га. Семейные фермы имеют преференции от Агентства сельскохозяйственной недвижимости на покупку выставленных на продажу земель, если ни одно семейное хозяйство не реализует свое приоритетное право на их покупку.
Агентство продает земли только через аукционы.
Граждане могут выплачивать стоимость купленной земли в течение 30 лет при создании фермы и в течение 20 лет -при расширении хозяйства. Фермеры могут досрочно выходить на пенсию в случае продажи участка другому фермеру для увеличения или объединение земельного капитала.
В стране есть ограничения на приобретение земель иностранцами. Они должны получать разрешения от министра внутренних дел и министра сельского хозяйства.
США
В пределах страны 42% аграрных игроков рынка обрабатывают поля размером до 28 га.
Законы о продаже земли зависят от штата - каждый имеет широкие возможности. В общем США движутся от полной свободы рынка земли до умеренного регулируемого продажи там, где речь идет об иностранных инвестициях.
Например, в ряде штатов действуют ограничения на приобретение объемов земли иностранцами. Меньше угодий можно приобрести в Южной Дакоте - 60,7 га.
Айова, Миннесота, Миссури, Небраска и Северная Дакота запрещают продажу земли иностранцам. В некоторых штатах продажу аграрных земель запрещен полностью. В некоторых штатах иностранные граждане, приобретающие землю, платят более высокие налоги или вынуждены открывать местные филиалы своих компаний.
С 1978 года в рамках государства действует Акт о раскрытии иностранных инвестиций в аграрную промышленность - AFIDA. В его рамках создана объединенная база данных, фиксирующая все операции по покупке аграрных земель иностранными гражданами.
модель Украины
В Украине 25% участников аграрного рынка обрабатывают участки по 20-50 га, 20% работают с различными площадями до 20 га. Остальные занимают большие игроки.
Исходя из мирового опыта, Украине следует открыть рынок земли с дополнительными мерами по модерации его деятельности. Согласно заявлениям правительства, закон о рынке земли Украины разрабатывается в сотрудничестве с Всемирным банком.
Вот основные положения, в которых сходятся большинство мировых экспертов.
Полная инвентаризация всех земель в пределах государства.
Обеспечение прозрачности рынка и внедрение механизмов защиты от спекуляций, которые предупредят приобретение земли за бесценок в бессознательных владельцев.
Упрощение процедуры передачи земли.
Совершенствование механизма ипотеки земли с местной регистрацией по физическим местоположением.
Преференции для предыдущих арендаторов или владельцев при продаже земли или передачи ее в аренду.
Открытие рынка земли может обеспечить дополнительный рост ВВП на 1,5%. При росте ВВП на 2-3% это даст ощутимый толчок для развития экономики.
Рынок земли может функционировать без каких-либо ограничений, поэтому стоит обратить внимание на опыт Германии. Важная задача - создание независимого государственного регулятора, который будет обеспечивать корректную работу рынка.
Александр Сакаль, директор по развитию бизнеса EOS Crop Monitoring
По материалам: Экономическая правда
